Was wir können
Die Kanzlei Bedekorn Rechtsanwälte ist zivilrechtlich ausgerichtet. Unsere Tätigkeitsschwerpunkte liegen dabei im Miet- und Immobilienrecht.
Folgende Rechtsgebiete stehen im Fokus
unserer anwaltlichen Tätigkeit:
Mietrecht im Wohn- und Gewerberaum
Heiz- und Betriebskostenrecht
Wohnungseigentumsrecht
(WEG-Recht)
Nachbarrecht und Maklerrecht
Mietrecht im Wohn- und Gewerberaum
Mietverhältnisse sind Dauerschuldverhältnisse und – entsprechend der verschiedenen wechselseitigen Verpflichtungen – naturgemäß stark von den jeweils subjektiven Interessen der Vertragsparteien geprägt.
Auf Mieterseite stehen regelmäßig Fragen rund um Schönheitsreparaturen, Renovierungsverpflichtungen, Mieterhöhungen, Abmahnungen, Kündigungen, Mängeln der Mietsache, Heiz- und Betriebskosten und allgemeinen Vertragsprüfungen im Mittelpunkt.
Auf Vermieterseite gibt es inhaltliche Schnittmengen, wenn es z.B. um Mieterhöhungen, Kündigungen oder Heiz- und Betriebskosten geht. Darüber hinaus sind die Interessen von Vermietern oder Immobilienentwicklern aber insbesondere auch auf die Rentabilität bzw. die wirtschaftliche Optimierung eines Mietobjektes gerichtet. In rechtlicher Hinsicht gibt es diesbezüglich diverse Möglichkeiten, um speziell den wirtschaftlichen Vermieterinteressen zu begegnen. Durch eine vorausschauende bzw. langfristig begleitende Beratung werden wir diesen Anforderungen gerecht.
Unsere anwaltliche Praxis zeigt, dass erhebliche Umstände eines Mietverhältnisses von den Vertragsparteien häufig verkannt oder rechtlich nicht zutreffend eingeschätzt werden. Hierdurch kann ein Mietverhältnis nachhaltig und langfristig belastet bzw. gestört werden. Gerät ein Mietverhältnis erst in eine Schieflage, so lassen sich die hieraus resultierenden Unstimmigkeiten häufig nicht mehr ausräumen. Effektive und vor allem auch präventive Beratung kann und soll dazu führen, dass der Mietfrieden nicht gestört wird und das Mietverhältnis nicht aus dem notwendigen Gleichgewicht gerät.
Aufgrund unserer Erfahrung können wir überdies inhaltliche und prozessuale Risiken abwägen und im Vorfeld einschätzen, so dass die außergerichtliche oder gerichtliche Durchsetzung von Ansprüchen auch in wirtschaftlicher Hinsicht für Sie darstellbar bleibt.
Wir beraten und vertreten Vermieter und Mieter von Wohn- oder Gewerberaum; insbesondere hat sich die bereits erwähnte präventive bzw. begleitende Beratung in unserer Praxis bewährt, da sich hieraus zumeist unterschiedliche Handlungsmöglichkeiten ergeben, bevor „das Kind in den Brunnen gefallen ist“.
Heiz- und Betriebskostenrecht
Heiz- und Betriebskosten haben – je nach Perspektive – völlig verschiedene Gesichter. Von Mietern werden sie häufig als sog. „zweite Miete“ verteufelt; dies gilt insbesondere, da viele Abrechnungen – nach wie vor – den formellen und/oder inhaltlichen Anforderungen nicht gerecht werden und somit für den Mieter gar nicht erst verständlich sind. Insoweit dies zutrifft, riskieren Vermieter – im Übrigen völlig unnötig – die Durchsetzbarkeit von Nachzahlungsansprüchen. Die durch die Prüfung herzustellende höchstmögliche Abrechnungstransparenz erlaubt dem Mieter oftmals überhaupt erst, sich ein konkretes Bild von einer Abrechnung zu machen.
Aus Vermietersicht sind die Heiz- und Betriebskosten – gerade auch bei der Vermietung von Gewerberaum – eine Stellschraube zur wirtschaftlichen Optimierung ihres Eigentums bzw. des Mietobjekts. Zur Erlangung dieses Ziels und zur Minimierung etwaiger Folgekosten sollte die Erstellung und Erteilung einer möglichst rechtssicheren Abrechnung höchste Priorität haben. Auch hier zahlt sich eine begleitende Beratung letztlich aus.
Vor diesem Hintergrund muss man das Thema Heiz- und Betriebskosten aus verschiedenen Blickwinkeln betrachten. Wir kennen durch langjährige Erfahrung sowie durch Prüfung von mehreren hundert Abrechnungen pro Jahr beide Seiten und können in diesem Bereich die gesamte Bandbreite beraten und bedienen.
Wohnungseigentumsrecht
Das Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht) beinhaltet zwei verschiedene Perspektiven - die der Wohnungseigentümer und die der Verwaltung. Bestenfalls sind die beiden Interessenlagen deckungsgleich und dem Ziel einer wirtschaftlich angemessenen Nutzung der Immobilie untergeordnet.
Die Praxis zeigt jedoch, dass im Spannungsfeld zwischen uneinigen bzw. streitenden Wohnungseigentümern auch die Hausverwaltung regelmäßig miteinbezogen wird. Aus Sicht der Wohnungseigentümer stehen regelmäßig Fragen zu der Ordnungsgemäßheit von Hausgeldabrechnungen, der Zulässigkeit von baulichen Veränderungen und insbesondere zu der Möglichkeit der gerichtlichen Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen im Mittelpunkt.
Gerade hinsichtlich der gerichtlichen Anfechtung von Beschlüssen ist auch die wirtschaftliche Komponente zu beachten – zum einen was die prozessualen und damit auch die Kostenrisiken angeht, zum anderen jedoch auch was den Verkehrswert der Immobilie betrifft. Hier kann eine anwaltliche Beratung bereits im Vorfeld dazu beitragen, diese Risiken zu begrenzen und wirtschaftlichen Schaden von den Eigentümer fernzuhalten.
Aus Sicht der Verwaltung stehen Fragen zu der formellen Ordnungsgemäßheit der Einladung zur Eigentümerversammlung, der Bestimmtheit von formulierten Beschlüssen und Haftungsfragen bei der Ausübung der Verwaltertätigkeit im Vordergrund. Gerade hier ist es gleichermaßen sinnvoll, bereits vorab - durch eine präventive anwaltliche Beratung - mögliche Fehler zu erkennen und damit entsprechende Haftungsfallen zu umgehen bzw. zu minimieren und auf diese Weise zu einem angenehmen Miteinander zwischen Verwaltung und den einzelnen Eigentümern der WEG beizutragen.
Nachbarrecht
Genau wie im Mietrecht aufgrund des – meist unbefristet geschlossenen – Mietvertrages ein Dauerschuldverhältnis zwischen Mieter und Vermieter vorherrscht, besteht auch im Nachbarrecht eine Art Dauerschuldverhältnis zwischen den Parteien. Durch den jeweiligen Grundstückserwerb sind die Nachbarn oftmals über Jahrzehnte aneinander „gebunden“ und müssen versuchen - bestenfalls konfliktfrei - miteinander auszukommen.
Die rechtsanwaltliche und gerichtliche Praxis in diesem Bereich zeigt gleichwohl, dass das konfliktfreie Miteinander nicht allen Nachbarn vergönnt ist. Reagiert eine der Parteien mit Unverständnis auf nachbarrechtliche Forderungen, ist es oftmals mit einem klärenden Gespräch am Gartenzaun nicht mehr getan. Wenn einer der Nachbarn auf „stur schaltet“, hilft nur noch der Gang zum Rechtsanwalt. Gerade im Bereich des Nachbarrechts kann eine effektive Beratung dazu führen, dass den Parteien ein langwierige und oftmals kostenintensive gerichtliche Auseinandersetzung erspart bleibt und außergerichtlich eine einvernehmliche Einigung erzielt wird.
Maklerrecht
Das Maklerrecht ist – obwohl die gesetzlichen Regelungen hierzu überschaubar sind – facettenreich. Aufgrund des dürftigen Regelungsumfangs handelt es sich hierbei zu einem erheblichen Teil um sog. Richterrecht. Vor diesem Hintergrund ist zur Einschätzung und Prüfung der jeweiligen Rechtslage die Kenntnis der relevanten Rechtsprechung und letztlich eine fundierte anwaltliche Beratung unerlässlich. Dies gilt gleichsam für Immobilienvermittler sowie für Immobiliensuchende.
Unsere Top 10 aus der Beratungspraxis
Unsere „Top 10 aus der Beratungspraxis“ basieren auf unseren subjektiven Erfahrungswerten. Es handelt sind hierbei um Problemkreise, die in der Praxis sehr häufig auftreten und in rechtlicher oder tatsächlicher Hinsicht oftmals falsch bewertet werden. Die nachfolgenden Top 10 erheben aus unserer Sicht keinen Anspruch auf Vollständigkeit, gelten aber für alle Rechtssuchenden in diesen Bereichen gleichermaßen und werden von uns in regelmäßigen Abständen aktualisiert.
Unsere Top 10 aus der Beratungspraxis – Mietrecht
1. RENOVIERUNG – In welchem Zustand ist die Mietsache bei Mietende zurückzugeben?
2. KÜNDIGUNG – Wann und wie kann das Mietverhältnis fristlos oder fristgemäß gekündigt werden?
3. KÜNDIGUNG – Ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich und wie muss diese begründet sein?
4. MÄNGEL – In welcher Höhe und für welche Zeit kann die Miete gemindert werden?
5. FEUCHTIGKEIT/SCHIMMEL – Wie ist bei Auftreten tatsächlich und rechtlich zu verfahren?
6. SCHÖNHEITSREPARATUREN – Müssen im laufenden Mietverhältnis Schönheitsreparaturen vorgenommen werden?
7. MIETERHÖHUNG – Kann die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden und wie muss eine solche Mieterhöhung aussehen?
8. KAUTION – Wie ist mit der Kaution während und nach Beendigung des Mietverhältnisses zu verfahren?
9. RÜCKGABE – Worauf ist bei der Rückgabe der Mietsache zu achten?
10. VERTRAGSPRÜFUNG – Welche tatsächlichen und rechtlichen Auffälligkeiten hat ein Vertragsentwurf und welche Optimierungsmöglichkeiten gibt es?
Unsere TOP 10 aus der Beratungspraxis – Wohnungseigentumsrecht
1. FRISTEN – Welche Fristen sind bei der gerichtlichen Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen einzuhalten?
2. BESCHLÜSSE – Ist ein Beschluss ordnungsgemäß zustande gekommen?
3. INSTANDHALTUNGSMAßNAHMEN – Entspricht das eingeholte Angebot den gerichtlichen Maßstäben?
4. BAULICHE VERÄNDERUNG – Ist der Beschluss über ein Rückbauverlangen der Eigentümergemeinschaft rechtmäßig?
5. TEILUNGSERKLÄRUNG – Bestehen an bestimmten Gebäudeteilen Sondernutzungsrechte des einzelnen Eigentümers?
6. BAULICHE VERÄNDERUNG – Bedarf der Beschluss über eine bauliche Veränderung der Einstimmigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft?
7. HAUSGELDABRECHNUNG – Entspricht die Hausgeldabrechnung den formellen und inhaltlichen Anforderungen?
8. WEG-VERWALTUNG – Entspricht eine Maßnahme den Anforderungen an die ordnungsgemäße Verwaltung?
9. SONDERNUTZUNGSRECHT – Was ist vom Sondernutzungsrecht umfasst?
10. INSTANDSETZUNG – Wer ist Kostenpflichtiger – die Gemeinschaft oder der einzelne Eigentümer?
Unsere Top 10 aus der Beratungspraxis – Heiz- und Betriebskostenrecht
1. NACHZAHLUNG – Ist eine Nachzahlung gerechtfertigt und rechtlich durchsetzbar?
2. WIRTSCHAFTLICHKEITSGEBOT – Ist die Kostenhöhe einzelner Positionen auffällig oder zu beanstanden?
3. MÄNGEL – Ist die Abrechnung formell und inhaltlich korrekt erstellt worden?
4. UMLAGESCHLÜSSEL – Ist die Kostenverteilung schlüssig und nachvollziehbar?
5. UMLAGEVEREINBARUNG – Korrespondieren vertragliche Vereinbarungen mit der Abrechnung und welche Anpassungsmöglichkeiten gibt es?
6. FRISTEN – Welche Fristen sind rund um eine Heiz- und Betriebskostenabrechnung zu beachten?
7. HEIZUNG UND WARMWASSER – Sind die spezifischen Voraussetzungen für die Abrechnung dieser Positionen gewahrt?
8. VERBRAUCHSWERTE – Sind die individuellen Verbrauchswerte des Mieters schlüssig und nachvollziehbar?
9. VORAUSZAHLUNGEN – Wie und in welcher Höhe können Vorauszahlungen angepasst werden?
10. BELEGEINSICHT – Wie und wo können Belege zu einer Heiz- und Betriebskostenabrechnung eingesehen und geprüft werden?
Unsere TOP 10 aus der Beratungspraxis – Nachbarrecht
1. GRENZABSTÄNDE FÜR PFLANZEN – Wie nah an der Grundstücksgrenze darf gepflanzt werden?
2. ÜBERBAUUNG – Wonach bemisst sich ein möglicher Schadensersatzanspruch?
3. ÜBERWUCHS – Wie kann sich gegen Überwuchs zur Wehr gesetzt werden?
4. KAMERAS – Ist dem Nachbarn die Installation von Kameras gestattet?
5. EINFRIEDUNG – Besteht ein Anspruch auf Einfriedung?
6. EINFRIEDUNG – Wer hat die Kosten der Einfriedung zu tragen?
7. GRENZABSTÄNDE FÜR GEBÄUDE – Wie nah an der Grundstücksgrenze dürfen Gebäude errichtet werden?
8. GERUCHS- UND LÄRMIMMISSIONEN – Was muss geduldet werden und was kann untersagt werden?
9. MEDIATIONSVERFAHREN – Wann muss dies verpflichtend durchgeführt werden?
10. GRENZABSTÄNDE FÜR PFLANZEN – Ab wann ist eine Unterschreitung unbeachtlich?