Das neue Wohnungseigentumsgesetz WEMoG (Überblick)
2. Dezember 2020

Der Mieter hat gegen den Vermieter bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung einen Anspruch auf Erteilung einer Betriebskostenabrechnung. Über die Vorauszahlungen ist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB jährlich abzurechnen. Doch was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter dem nicht fristgerecht nachkommt?

Dazu hat der Bundesgerichtshof in seiner aktuellen Entscheidung (BGH, Urteil vom 07.07.2021 – Az. VIII ZR 52/20) Stellung genommen und damit seine vorherige Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 29.03.2006 – Az. VIII ZR 191/05; BGH, Urteil v. 09.03.2005 – Az. VIII ZR 57/04) bestätigt.

Dabei sind zwei Szenarien zu unterscheiden:

I. Keine Abrechnung bei weiterhin bestehendem Mietverhältnis

Sofern ein Mietverhältnis zwischen den Parteien weiterhin besteht, hat der Mieter ein sog. Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen, um seinen Anspruch auf Erteilung einer Abrechnung zu sichern. Das bedeutet, der Mieter kann die Vorauszahlungen einbehalten, bis der Vermieter eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erteilt hat.

II. Keine Abrechnung nach beendetem Mietverhältnis

Anders sieht es aus, wenn das Mietverhältnis bereits vor Ablauf der Abrechnungsfrist beendet ist. Da dann nämlich keine weiteren Vorauszahlungen an der Vermieter zu leisten sind, kann der Mieter diese auch nicht zurückbehalten. Laut BGH kann der Mieter in diesem Fall, sofort nach Ablauf der Abrechnungsfrist, die vollständige Rückzahlung der geleisteten Betriebskosten-vorauszahlungen für den einschlägigen Abrechnungszeitraum verlangen.

Aber Achtung: Für den Fall, dass das Mietverhältnis beendet wurde, die Abrechnungsfrist für eine Abrechnungsperiode aber noch während des bestehenden Mietverhältnisses abgelaufen ist, steht dem Mieter kein Rückzahlungsanspruch zu. Denn der Mieter hätte bereits während des Mietverhältnisses die Möglichkeit gehabt, die Vorauszahlungen einzubehalten.

III. Fazit

Die genannten Vorgehensweisen dienen lediglich der Sicherung des Anspruchs des Mieters auf Erteilung einer Betriebskostenabrechnung. Das Zurückbehaltungsrecht oder der Rückzahlungs-anspruch führen nicht automatisch zu einem endgültigen Ergebnis. Denn der Vermieter hat die Möglichkeit durch ordnungsgemäße Abrechnung in nicht verjährter Zeit seiner Pflicht zur Erteilung einer Abrechnung nachzukommen.

Wir beraten Sie darüber hinaus zu allen Fragen der Betriebskosten in Wohn- und Gewerberaummietverhältnissen. Eine fachanwaltliche Überprüfung Ihrer Betriebskosten-abrechnung bringt nicht nur Transparenz, sondern führt überdies nicht selten zu einer Reduzierung Ihrer Betriebskosten.

Ihre Bedekorn Rechtsanwälte

– Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht –

 

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