1. Wie sieht die aktuelle Situation aus?

Turnusmäßig standen und stehen gerade in den Monaten März und April die ordentlichen Eigentümerversammlungen an. Aufgrund der Covid-19 Pandemie sind diese Eigentümerversammlungen aufgrund des Kontaktverbotes gänzlich abgesagt worden. Viele Eigentümer fragen sich nun, wie es für die Wohnungseigentümergemeinschaft ohne die auf der abgesagten Eigentümerversammlung eigentlich zu fassenden Beschlüsse weitergeht.

In dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19 Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht werden insbesondere zwei Maßnahmen geregelt.

2. Welche Maßnahmen sieht das Gesetz vor?

Das Gesetz ordnet an, dass im Falle des Auslaufens eines Verwaltervertrages angeordnet wird, dass der bisherige Verwalter zunächst im Amt verbleibt. Ziel des Gesetzgebers ist es zu verhindern, dass die Eigentümergemeinschaft in der derzeitigen schwierigen Situation ohne einen Verwalter dasteht.

Zum Anderen sieht das Gesetz vor, dass der bisherige – zuletzt beschlossene – Wirtschaftsplan auch weiterhin Geltung behält, damit die Finanzierung der Eigentümergemeinschaft gewährleistet ist.

3. Wie lange gelten die Maßnahmen fort?

Der bisherige Verwalter bleibt solange im Amt, bis er abberufen wird oder ein neuer Verwalter bestellt wird.

Auch der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bleibt solange gültig, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird. Diese Regelung lässt sich auch vielen Teilungserklärungen entnehmen.

4. Was ist bei unaufschiebbaren Maßnahmen zu beachten?

Gerade in den Fällen, in welchen die Wohnungseigentümer auf der Versammlung über dringende und unaufschiebbare Reparaturen beschließen sollten, stellt sich die Frage, wie Verwalter ohne die eigentlich notwendige Legitimierung durch einen entsprechenden Beschluss verfahren sollen.

Jedoch sieht das Wohnungseigentümergesetz in seiner geltenden Fassung bereits vor, dass der Verwalter in dringenden Fällen die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümer treffen darf.

Wichtig: 

Es muss sich um dringende Fälle zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums handeln. Andere nicht dringende Maßnahmen bedürfen auch weiterhin der vorherigen Befassung durch die Wohnungseigentümer.

Gerne beraten wir Sie zu diesem Themenkomplex.

5. Welche (technischen) Möglichkeiten gibt es auch in dieser Situation eine Eigentümerversammlung zu veranstalten bzw. eine Beschlussfassung herbeizuführen?

Grundsätzlich ist es aus technischer Sicht möglich eine Online-Versammlung durchzuführen. Jedoch ist in dem Gesetzesentwurf bewusst auf eine Regelung zur Durchführung einer Online-Versammlung verzichtet worden. Zum einen kann nicht sichergestellt werden, dass bei allen Eigentümern das für die Abhaltung einer Online-Versammlung notwendige technische Equipment vorhanden ist und zum anderen sind die rechtlichen Risiken einer auftretenden technischen Störung beträchtlich.

Wichtig:

Bereits nach geltendem Recht kann eine Online-Versammlung durchgeführt werden, wenn alle Eigentümer dies vereinbaren.

Eine andere Möglichkeit einen Beschluss der Eigentümer auch in der Covid-19 Pandemie herbeizuführen, bietet der sogenannte Umlaufbeschluss. Bei dem Umlaufbeschluss handelt es sich um eine schriftliche Abstimmung über die jeweiligen Tagesordnungspunkte. Damit ein solcher Umlaufbeschluss wirksam ist, müssen von den Verwaltern bestimmte Formalien hinsichtlich der Durchführung als auch der Verkündung eingehalten werden. Gerne stehen wir Ihnen mit Rat und Tat hierzu zur Seite.

Bei den obigen Ausführungen handelt es sich um eine allgemein gehaltene Übersicht, welche eine konkrete anwaltliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen kann und soll.

Sollten Sie Fragen haben, stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.