Aufgrund einer behördlichen Verfügung müssen das Ladenlokal oder der Gastronomiebetrieb geschlossen werden. Muss die Miete gezahlt oder zu einem späteren Zeitpunkt nachgezahlt werden?

Grundsätzliche Erwägungen

Vorauszuschicken ist, dass gerade bei langjährigen Mietverhältnissen über Gewerberäume der Charakter des Dauerschuldverhältnisses nicht zu unterschätzen ist. Auch wenn in einer akuten Krisen- oder Ausnahmesituation die vertraglich vereinbarte Miete gegebenenfalls nicht, nicht in Gänze oder erst zu einem späteren Zeitpunkt geschuldet ist, so empfiehlt es sich für beide Vertragsparteien, aufeinander zuzugehen und in den Dialog zu treten. Dadurch können auch in einer Phase mannigfaltiger Unsicherheiten klare Verhältnisse geschaffen werden, die bestenfalls einen unbelasteten Fortlauf des Mietverhältnisses gewährleisten und für beide Vertragsparteien die notwendige Transparenz herstellen. Die rechtliche Handlungssicherheit in Bezug auf einen Gewerberaummietvertrag hat gerade in der akuten Situation einen extrem hohen Stellenwert.

Die Fragestellung

1.

Hinsichtlich vorstehender Fragestellung könnten sich Regelungen bzw. die Rechtsfolgen aus dem zugrunde liegenden Mietvertrag ergeben, was primär überprüft werden muss. In der Vielzahl der gewerblichen Mietverträge werden sich konkrete Regelungen zu einer Krisensituation, wie Sie aktuell herrscht, nicht finden lassen.

2.

Sind vertragliche Regelungen zu der in Rede stehenden Fragestellung nicht existent, ist auf das Gesetz zurückzugreifen. Im Falle z. B. einer allgemeinen behördlichen Verfügung, die zu einem rechtlichen „Nicht-Dürfen“ der Ausübung des Geschäftsbetriebes führt, besteht in der bislang ergangenen Rechtsprechung sowie in der Literatur keine einheitliche Linie, wie ein solcher Sachverhalt rechtlich zu würdigen ist. Insbesondere ist bislang seitens des BGH keine einschlägige Entscheidung hierzu ergangen, was diesbezüglich zu einer rechtlichen Unsicherheit führt. Dies macht die Bewertung der Fragestellung umso schwieriger. Dieser Umstand sollte die Vertragsparteien noch weiter motivieren, im einvernehmlichen Dialog für klare rechtliche Verhältnisse zu sorgen. Sollte eine derartige Klärung nicht oder nicht kurzfristig möglich sein, so empfiehlt es sich die Miete in der vertraglich geschuldeten Höhe ausdrücklich unter Vorbehalt der Rückforderung zu leisten und der Vermieterseite nachweislich eine entsprechende Erklärung zukommen zu lassen.

3.

Ist der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache tatsächlich noch möglich, d. h., die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit des Mietobjektes ist nicht eingeschränkt, hat so besteht nach der Rechtsprechung die Pflicht zur Mietzahlung unverändert fort. In diesem Fall soll das Risiko etwaiger Umsatzeinbußen in der Sphäre des Mieters liegen.

Bei den obigen Ausführungen handelt es sich um eine allgemein gehaltene Darstellung, welche eine konkrete anwaltliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen kann und soll.

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