I. Keine Beschaffenheitsvereinbarung – kein Mietmangel

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem aktuellen Urteil (BGH, Urteil vom 29.04.2020, Az. VIII ZR 31/18) entschieden, dass ohne Vorliegen einer sogenannten Beschaffenheitsvereinbarung eine Zunahme von Baulärm auf einem nachbarlichen Grundstück grundsätzlich keinen Mietmangel darstellt, wenn auch der Vermieter gegen den nachbarlichen Lärm keine Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten hat.

Der Mieter ist dann berechtigt die Miete zu mindern, wenn die Nutzbarkeit der Mietsache durch einen Mangel erheblich beeinträchtigt ist (§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB). Im hier entschiedenen Fall hatten die Mieter die Miete gemindert, weil auf einem 40 Meter entfernten Grundstück ein Neubau errichtet wurde. Nach Auffassung der Mieter stellten der Baulärm und der mit der Bautätigkeit verbundenen Schmutz einen Mangel an der Wohnung dar.

Nach der Rechtsprechung liegt ein solcher Mangel nicht vor, wenn keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung getroffen worden ist. Für die Annahme einer solchen Beschaffenheitsvereinbarung reicht es nicht aus, dass sich im Mietvertrag eine Regelung findet, dass der Mieter sich vor Ort über die Geräuschkulisse informiert hat und die Wohnung für seine Zwecke als geeignet und mangelfrei anerkennt. Im Rahmen der Auslegung ist der vorgenannten Regelung nicht zu entnehmen, dass der Vermieter grundsätzlich bei einer Änderung der Geräuschkulisse haften möchte.

Wenn zwischen den Parteien keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung getroffen worden ist und der Vermieter selbst auch keine Möglichkeit hat, in rechtlicher Hinsicht gegen Lärm von dem Nachbargrundstück vorzugehen, liegt kein Mangel und damit kein Grund zu einer Mietminderung vor.

II. Beweislastverteilung

Der Mieter hat zu beweisen, dass eine erhebliche Beeinträchtigung durch den Lärm und Schmutz eingetreten ist. Zudem hat der Mieter die Wesentlichkeit der Beeinträchtigung zu beweisen.

Der Vermieter muss dagegen beweisen, dass ihm gegen den Lärm und Schmutz keine Abwehr- und Beseitigungsansprüche zustehen.

Achtung: Ein Vermieter kann sich gleichwohl schadensersatzpflichtig machen, wenn er im Zuge von Bauarbeiten am Nachbargrundstück Schutzangebote des Bauunternehmers z.B. das Angebot zur Errichtung von Schutzvorrichtungen gegen Staubeinwirkungen ablehnt. Hiernach resultierende Schmutzimmissionen an der Mietsache hätte der Vermieter dann zu vertreten.

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